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太原市2017年11月房地產市場月報
11月房地產市場月報
太原市房地產市場資訊
小店區命名6條新修街路
從小店區民政局獲悉，隨著城市道路不斷建設，小店區又有6條新修街路被命名。
下莊路，位於真武路東側，塢城南路西側，南北走向，北起康寧東街，南至正陽西街，長約2002米，寬約20米。
欣榮路，位於人民北路東側，真武西路西側，南北走向，北起彩虹西街，南至頤源街，長約830米，寬約20米。
長寧巷，位於真武路西側，真武西路東側，南北走向，北起富康街，南至康寧西街，長約230米，寬約10米。
金臺路，位於體育南路西側，南北走向，北起龍城北街，南至龍城大街，長約335米，寬約30米。
塢城西路南延，位於塢城中路西側，南北走向，原“北起塢城北街，南至師范街”。現向南延伸至龍城大街，延伸段長約3400米，寬約20米。
塢城中路南延，位於小店區塢城南路西側，南北走向，原“北起塢城北街，南至許坦西街”。現向南延伸，從許坦西街向南延伸至龍城大街，延伸段長約3000米，寬約30米。
太原市又有一批道路改造
太原市又有一批道路將改造，西環、南環、大運高速與城市道路相交節點的改造工程中，涉及的相交道路節點由台中通馬桶北向南依次為，大井峪路下穿西環高速，蒙山大街下穿西環高速，風峪河兩側道路下穿大運高速，晉祠路下穿西環高速，七三路下穿大運高速，晉源北外環街下穿大運高速，十號線西延下穿大運高速，馬坊溝下穿大運高速，天龍山路下穿大運高速，晉祠路下穿大運高速，規劃路下穿大運高速，小牛線下穿大運高速。
同時，龍城南街、龍城北街也將實施改造。這兩條路位於小店區，分別位於龍城大街南北兩側約300米，道路規劃紅線寬30米。其中，龍城南街建設范圍西起濱河東路，東至太榆路西側規劃路，全長約7.3公裡。龍城北街建設范圍西起塢城路，東至太榆路，全長約3.1公裡。兩條道路的建設標準為城市次幹路，設計時速30公裡。道路中間均為14米寬的機動車道，雙向四車道，兩側各是8米寬的人非共板路面。沿線相交道路均采用平面相交的方式，路口進行渠化拓寬設計，還會設置路側式公交站臺，站臺長30米。
此外，太原市還將實施東環高速西側規劃路的建設。道路建設起點位於勝利街東延，終點是晉安變電站，全長777米，規劃紅線寬15米至20米。這條路位於勝利街東延以北，東環高速以西，是杏花嶺區南北走向的重要支路，也是服務東環高速的重要道路，還可以解決富力城居民的出行需求。此次建設標準為城市次幹路，其中，在勝利街至富力城六期二號路段，中間機非混合車道寬13米，西側人行道寬4.5米，東側人行道寬2.5米。在富力城六期二號路至晉安變電站路段，中間機非混合車道寬9米，西側人行道寬3.5米，東側人行道寬2.5米。
南沙河東延段基本完工
南沙河東延工程（東中環 水峪小區），該工程道路施工已基本結束，南北兩側路面瀝青鋪設全部完成，路上已有車輛通行。
東延段的改造，不僅實現瞭南沙河快速路東西向全線貫通，而且使南沙河快速路與松莊高速口互通，並與東峰路相連接，太原東部松莊地區路網建設初步形成。
此次實施的南沙河東延工程為三期工程，范圍從東中環至水峪小區，全長2.4公裡，途經東中環、東峰路、松莊路，工程終點位於水峪小區。
大王、後王城改月底“清零”
11月1日，萬柏林區舉行大王、後王城中村改造“清零行動”誓師大會，為兩個城中村的整村拆除掃尾工程排定時間表。本月底前，兩個城中村將徹底拆除剩餘建築，年底前該區有望在全市率先告別城中村，全面進入城中村改造回遷和開發項目建設階段。
萬柏林區共有27個城中村，截至目前，23個村已經實施拆遷改造，剩餘的4個村全部完成後，該區將徹底告別城中村。
針織街、西銘路將綜合改造
太原市又將有兩條道路實施綜合改造，分別是針織街、西銘路。
針織街的建設范圍是西起山針中路，東至針織東路，長約500米，規劃紅線寬20米，設計時速20公裡，道路為雙向雙車道，為太原市小店區的一條東西向支路。
西銘路作為西山地區一條重要的南北向交通和景觀性道路，此次也將實施改造。西銘路建設范圍是北起玉門河沿岸南側輔道，南至虎峪河沿岸北側輔道，長度約2.45公裡，紅線寬度為40米，設計時速50公裡。
太原市房地產市場分析
一
土地市場
土地出讓與成交情況
圖1 2016年11月-2017年11月
太原土地成交面積
本月，全市累計成交各類用地7宗，共計51.92萬平方米，環比增長703.54%，同比增長549.21%。其中，成交住宅用地4宗，建築用地面積34.75萬平方米，商業/辦公用地1宗，建築用地面積0.37萬平方米，工業用地2宗，建築用地面積16.81萬平方米。從2016年11月開始到2017年11月太原市土地成交面積變化如圖1所示，土地市場波動較大。
土地成交總額方面，2017年11月，全市累計土地出讓金53.6億元，環比增長714.44%，同比增長1014.08%。
熱點土地解讀
2017年11月份土地成交市場活躍。11月份成交的7宗地中，5宗地位於小店區，1宗位於杏花嶺區，1宗位於萬柏林區。其中，成交總價最高、土地面積最大、成交樓面地價最高的地塊為小店區用地編號為SP-1732號用地，是一宗綜合用地，建設用地面積為17.53萬平米，成交總價為41億元，樓面地價為7842.64元/平米。
二
新建商品住宅市場
1
市場供應
2017年11月份太原市共批準預售商品住房6667套，總面積為80.14萬平方米。本月太原樓市批準預售住宅量套數和面積較上月上漲。2016年11月-2017年11月太原市新增商品住房面積變化見圖2。
圖2 2016年11月-2台中洗水塔017年11月太原新增商品住房面積圖
2017年11月份太原市批準預售的商品住宅預售住宅總面積前五樓盤見下表1。
表1 太原市11月份批準預售住宅總面積前五樓盤
11月份太原樓市環比量價齊漲，一手住宅成交3162套，太原商品住宅銷售面積為37.88萬平方米，環比增長9.89%，同比下降66.38%；而樓市價格方面，2017年11月，太原商品住宅價格為8213元/平米，環比增長4.53%，同比下降1.65%。2016年11月至2017年11月太原一手住宅成交走勢如圖3所示。
圖3 2016年11月至2017年11月太原一手住宅成交走勢
從戶型面積來看，120(含)-140平方米面積段銷售套數占比最高，達19.13%，較上月上漲1.17個百分點。其次為100(含)-120平方米面積段，占比為18.06%。
2017年11月份太原市成交832套90 以下的小戶型商品住房，總面積5.9萬平方米，占全市總成交量的15.58%，成交均價為7983元/平方米；90 -140 的改善型和140 以上的大戶型成交量占比分別為47.04%和37.38%，均價分別為7649元/平方米和9025元/平方米（見表2）。從面積結構分佈表中可明顯看出2017年11月以90-140平米的房型最為熱賣，140平方米以上成交面積次之。
表2 大陸商標申請2017年11月太原市一手住宅成交面積結構分佈
從需求結構的價格段來看，單價8000(含)-10000元段銷售套數最多，為1057套，占比最高，較上月上漲3.44個百分點，達33.43%。其次為7000(含)-8000元價格段，占比為17.43%。各價格段銷售套數占比結構圖如下圖4所示。綜合分析成交套數和成交戶型可以發現2017年11月份太原市一手住宅以中大戶型、中低套均總價熱銷。
圖4 2017年11月太原價格段銷售套數占比結構圖
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成交分析
各樓盤成交量，2017年11月份太原市一手住宅成交套數前十名樓盤如表3所示，其中9個項目套均面積低於全市，9個項目套均總價低於全市。晉源區義井逍邦城中村改造建設項目以216套的銷售套數位居首位。成交套數前十名的樓盤在晉源區、萬柏林區、小店區、杏花嶺區、尖草坪區均有分佈。
表3 2017年11月太原市一手住宅成交套數前十名樓盤
2017年11月，太原住宅銷售金額前十名共成交10.47億元，其中5個項目套均面積低於全市，5個項目套均總價低於全市。萬柏林區融創長風壹號以1.89億元的銷售金額位居首位。
表4 2017年11月太原市一手住宅成交金額前十名樓盤
本月住宅成交套數排名第一為晉源區的“義井逍邦城中村改造建設項目”。項目位於長風西街與西中環交匯處往南500米，是由太原國投房地產開發有限公司開發建設，2017年9月8日已開盤，預計2019年年底交房。該項目是一個充滿藝術氣息的人文品質社區，便捷、實用的生活配套，倡導藝術和品位的生活理念，同時山西省康樂幼兒園落戶逍邦社區，營造瞭一個高起點、高標準的幼教環境。
本月住宅成交金額排名第一為萬柏林區“融創長風壹號”。項目位於長風西街與千峰南路交匯處西北角往北500米，由山西中融銀豐置業有限公司開發，產權年限70年，預計2019年9月30日交房。周邊配套有萬柏林新莊小學、中化二建集團醫院、和平公園、九龍裝飾城、萬象城、長風商務區等。
2
成交分析
3
存量房價格指數
根據VISS系統對全市六大城區中2353個存量住宅小區的監測，2017年12月份存量住宅均價為8052元/平方米，環比增長0.85%。
2017年12月，全市六大城區中存量住宅均價最高的是迎澤區，監測均價為8513元/平方米，環比上漲0.86%；其次是小店區，監測均價為8296元/平方米，環比上漲1.08%；杏花嶺區，監測均價為7721元/平方米，環比上漲0.80%；萬柏林區，監測均價為7609元/平方米，環比上漲0.70%；晉源區，監測均價為7439元/平方米，環比上漲0.81%；尖草坪區，監測均價為6456元/平方米，環比上漲0.61%；本月迎澤區、小店區、萬柏林區等六大城區監測均價均有所上漲，其中小店區上漲幅度最大，為1.08%。
總結
根據11月份太原樓盤銷售情況來看，太原樓市環比量價齊漲，成交面積較上月增長9.89%，成交均價環比增長4.53%；雖然本月樓市環比量價齊漲，但從本月供求數據來看，一手樓盤的供給量遠大於需求量，供銷比達2.11，本月的成交量並沒有緩解庫存量。“限售”政策出臺，還將持續影響成交量。
報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。讓房地產回歸“居住屬性”，有利於穩定市場預期，有利於遏制投機行為。
從11月份土地成交數據來看，成交面積和成交金額較上月均大幅度的上漲，其主要原因是本月土地成交中，小店區住宅用地出現“地王”，同時本月新增2塊用地面積比較大的工業靜電機安裝用地；本月成交面積最多的區域是小店區，高達48.6萬平方米，占總成交量的93.6%；
目前，太原市商品房庫存量較大，2017年太原樓市的主基調仍為去庫存。
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11月房地產市場月報
太原市房地產市場資訊
小店區命名6條新修街路
從小店區民政局獲悉，隨著城市道路不斷建設，小店區又有6條新修街路被命名。
下莊路，位於真武路東側，塢城南路西側，南北走向，北起康寧東街，南至正陽西街，長約2002米，寬約20米。
欣榮路，位於人民北路東側，真武西路西側，南北走向，北起彩虹西街，南至頤源街，長約830米，寬約20米。
長寧巷，位於真武路西側，真武西路東側，南北走向，北起富康街，南至康寧西街，長約230米，寬約10米。
金臺路，位於體育南路西側，南北走向，北起龍城北街，南至龍城大街，長約335米，寬約30米。
塢城西路南延，位於塢城中路西側，南北走向，原“北起塢城北街，南至師范街”。現向南延伸至龍城大街，延伸段長約3400米，寬約20米。
塢城中路南延，位於小店區塢城南路西側，南北走向，原“北起塢城北街，南至許坦西街”。現向南延伸，從許坦西街向南延伸至龍城大街，延伸段長約3000米，寬約30米。
太原市又有一批道路改造
太原市又有一批道路將改造，西環、南環、大運高速與城市道路相交節點的改造工程中，涉及的相交道路節點由台中通馬桶北向南依次為，大井峪路下穿西環高速，蒙山大街下穿西環高速，風峪河兩側道路下穿大運高速，晉祠路下穿西環高速，七三路下穿大運高速，晉源北外環街下穿大運高速，十號線西延下穿大運高速，馬坊溝下穿大運高速，天龍山路下穿大運高速，晉祠路下穿大運高速，規劃路下穿大運高速，小牛線下穿大運高速。
同時，龍城南街、龍城北街也將實施改造。這兩條路位於小店區，分別位於龍城大街南北兩側約300米，道路規劃紅線寬30米。其中，龍城南街建設范圍西起濱河東路，東至太榆路西側規劃路，全長約7.3公裡。龍城北街建設范圍西起塢城路，東至太榆路，全長約3.1公裡。兩條道路的建設標準為城市次幹路，設計時速30公裡。道路中間均為14米寬的機動車道，雙向四車道，兩側各是8米寬的人非共板路面。沿線相交道路均采用平面相交的方式，路口進行渠化拓寬設計，還會設置路側式公交站臺，站臺長30米。
此外，太原市還將實施東環高速西側規劃路的建設。道路建設起點位於勝利街東延，終點是晉安變電站，全長777米，規劃紅線寬15米至20米。這條路位於勝利街東延以北，東環高速以西，是杏花嶺區南北走向的重要支路，也是服務東環高速的重要道路，還可以解決富力城居民的出行需求。此次建設標準為城市次幹路，其中，在勝利街至富力城六期二號路段，中間機非混合車道寬13米，西側人行道寬4.5米，東側人行道寬2.5米。在富力城六期二號路至晉安變電站路段，中間機非混合車道寬9米，西側人行道寬3.5米，東側人行道寬2.5米。
南沙河東延段基本完工
南沙河東延工程（東中環 水峪小區），該工程道路施工已基本結束，南北兩側路面瀝青鋪設全部完成，路上已有車輛通行。
東延段的改造，不僅實現瞭南沙河快速路東西向全線貫通，而且使南沙河快速路與松莊高速口互通，並與東峰路相連接，太原東部松莊地區路網建設初步形成。
此次實施的南沙河東延工程為三期工程，范圍從東中環至水峪小區，全長2.4公裡，途經東中環、東峰路、松莊路，工程終點位於水峪小區。
大王、後王城改月底“清零”
11月1日，萬柏林區舉行大王、後王城中村改造“清零行動”誓師大會，為兩個城中村的整村拆除掃尾工程排定時間表。本月底前，兩個城中村將徹底拆除剩餘建築，年底前該區有望在全市率先告別城中村，全面進入城中村改造回遷和開發項目建設階段。
萬柏林區共有27個城中村，截至目前，23個村已經實施拆遷改造，剩餘的4個村全部完成後，該區將徹底告別城中村。
針織街、西銘路將綜合改造
太原市又將有兩條道路實施綜合改造，分別是針織街、西銘路。
針織街的建設范圍是西起山針中路，東至針織東路，長約500米，規劃紅線寬20米，設計時速20公裡，道路為雙向雙車道，為太原市小店區的一條東西向支路。
西銘路作為西山地區一條重要的南北向交通和景觀性道路，此次也將實施改造。西銘路建設范圍是北起玉門河沿岸南側輔道，南至虎峪河沿岸北側輔道，長度約2.45公裡，紅線寬度為40米，設計時速50公裡。
太原市房地產市場分析
一
土地市場
土地出讓與成交情況
圖1 2016年11月-2017年11月
太原土地成交面積
本月，全市累計成交各類用地7宗，共計51.92萬平方米，環比增長703.54%，同比增長549.21%。其中，成交住宅用地4宗，建築用地面積34.75萬平方米，商業/辦公用地1宗，建築用地面積0.37萬平方米，工業用地2宗，建築用地面積16.81萬平方米。從2016年11月開始到2017年11月太原市土地成交面積變化如圖1所示，土地市場波動較大。
土地成交總額方面，2017年11月，全市累計土地出讓金53.6億元，環比增長714.44%，同比增長1014.08%。
熱點土地解讀
2017年11月份土地成交市場活躍。11月份成交的7宗地中，5宗地位於小店區，1宗位於杏花嶺區，1宗位於萬柏林區。其中，成交總價最高、土地面積最大、成交樓面地價最高的地塊為小店區用地編號為SP-1732號用地，是一宗綜合用地，建設用地面積為17.53萬平米，成交總價為41億元，樓面地價為7842.64元/平米。
二
新建商品住宅市場
1
市場供應
2017年11月份太原市共批準預售商品住房6667套，總面積為80.14萬平方米。本月太原樓市批準預售住宅量套數和面積較上月上漲。2016年11月-2017年11月太原市新增商品住房面積變化見圖2。
圖2 2016年11月-2台中洗水塔017年11月太原新增商品住房面積圖
2017年11月份太原市批準預售的商品住宅預售住宅總面積前五樓盤見下表1。
表1 太原市11月份批準預售住宅總面積前五樓盤
11月份太原樓市環比量價齊漲，一手住宅成交3162套，太原商品住宅銷售面積為37.88萬平方米，環比增長9.89%，同比下降66.38%；而樓市價格方面，2017年11月，太原商品住宅價格為8213元/平米，環比增長4.53%，同比下降1.65%。2016年11月至2017年11月太原一手住宅成交走勢如圖3所示。
圖3 2016年11月至2017年11月太原一手住宅成交走勢
從戶型面積來看，120(含)-140平方米面積段銷售套數占比最高，達19.13%，較上月上漲1.17個百分點。其次為100(含)-120平方米面積段，占比為18.06%。
2017年11月份太原市成交832套90 以下的小戶型商品住房，總面積5.9萬平方米，占全市總成交量的15.58%，成交均價為7983元/平方米；90 -140 的改善型和140 以上的大戶型成交量占比分別為47.04%和37.38%，均價分別為7649元/平方米和9025元/平方米（見表2）。從面積結構分佈表中可明顯看出2017年11月以90-140平米的房型最為熱賣，140平方米以上成交面積次之。
表2 大陸商標申請2017年11月太原市一手住宅成交面積結構分佈
從需求結構的價格段來看，單價8000(含)-10000元段銷售套數最多，為1057套，占比最高，較上月上漲3.44個百分點，達33.43%。其次為7000(含)-8000元價格段，占比為17.43%。各價格段銷售套數占比結構圖如下圖4所示。綜合分析成交套數和成交戶型可以發現2017年11月份太原市一手住宅以中大戶型、中低套均總價熱銷。
圖4 2017年11月太原價格段銷售套數占比結構圖
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成交分析
各樓盤成交量，2017年11月份太原市一手住宅成交套數前十名樓盤如表3所示，其中9個項目套均面積低於全市，9個項目套均總價低於全市。晉源區義井逍邦城中村改造建設項目以216套的銷售套數位居首位。成交套數前十名的樓盤在晉源區、萬柏林區、小店區、杏花嶺區、尖草坪區均有分佈。
表3 2017年11月太原市一手住宅成交套數前十名樓盤
2017年11月，太原住宅銷售金額前十名共成交10.47億元，其中5個項目套均面積低於全市，5個項目套均總價低於全市。萬柏林區融創長風壹號以1.89億元的銷售金額位居首位。
表4 2017年11月太原市一手住宅成交金額前十名樓盤
本月住宅成交套數排名第一為晉源區的“義井逍邦城中村改造建設項目”。項目位於長風西街與西中環交匯處往南500米，是由太原國投房地產開發有限公司開發建設，2017年9月8日已開盤，預計2019年年底交房。該項目是一個充滿藝術氣息的人文品質社區，便捷、實用的生活配套，倡導藝術和品位的生活理念，同時山西省康樂幼兒園落戶逍邦社區，營造瞭一個高起點、高標準的幼教環境。
本月住宅成交金額排名第一為萬柏林區“融創長風壹號”。項目位於長風西街與千峰南路交匯處西北角往北500米，由山西中融銀豐置業有限公司開發，產權年限70年，預計2019年9月30日交房。周邊配套有萬柏林新莊小學、中化二建集團醫院、和平公園、九龍裝飾城、萬象城、長風商務區等。
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成交分析
3
存量房價格指數
根據VISS系統對全市六大城區中2353個存量住宅小區的監測，2017年12月份存量住宅均價為8052元/平方米，環比增長0.85%。
2017年12月，全市六大城區中存量住宅均價最高的是迎澤區，監測均價為8513元/平方米，環比上漲0.86%；其次是小店區，監測均價為8296元/平方米，環比上漲1.08%；杏花嶺區，監測均價為7721元/平方米，環比上漲0.80%；萬柏林區，監測均價為7609元/平方米，環比上漲0.70%；晉源區，監測均價為7439元/平方米，環比上漲0.81%；尖草坪區，監測均價為6456元/平方米，環比上漲0.61%；本月迎澤區、小店區、萬柏林區等六大城區監測均價均有所上漲，其中小店區上漲幅度最大，為1.08%。
總結
根據11月份太原樓盤銷售情況來看，太原樓市環比量價齊漲，成交面積較上月增長9.89%，成交均價環比增長4.53%；雖然本月樓市環比量價齊漲，但從本月供求數據來看，一手樓盤的供給量遠大於需求量，供銷比達2.11，本月的成交量並沒有緩解庫存量。“限售”政策出臺，還將持續影響成交量。
報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。讓房地產回歸“居住屬性”，有利於穩定市場預期，有利於遏制投機行為。
從11月份土地成交數據來看，成交面積和成交金額較上月均大幅度的上漲，其主要原因是本月土地成交中，小店區住宅用地出現“地王”，同時本月新增2塊用地面積比較大的工業靜電機安裝用地；本月成交面積最多的區域是小店區，高達48.6萬平方米，占總成交量的93.6%；
目前，太原市商品房庫存量較大，2017年太原樓市的主基調仍為去庫存。
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